BGH-Entscheidungen Rechte von Immobilienkäufern gestärkt
Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei Verfahren mit den neuen Regeln zum Maklerlohn beschäftigt. Mit seinen Entscheidungen stärkt er die Rechte von Immobilienkäufern.
Wenn für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ein Makler eingeschaltet wird, müssen Verkäufer und Käufer jeweils nur die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Zahlt eine der Vertragsparteien keine Provision, dann muss auch die jeweils andere Partei keine Provision bezahlen. Diese Regelungen gelten bereits seit Ende 2020.
Neue Regeln zunächst schwer umsetzbar
Der Gesetzgeber reagierte damit auf den sehr angespannten Wohnungsmarkt. Häufig hatten Verkäufer seinerzeit einen Makler mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt, die Kosten für die Maklerprovision dann aber trotzdem an die Käufer weitergegeben. Den Käufern blieb aufgrund fehlender Alternativen meist nichts anderes übrig, als die Provision zu zahlen. Diesen Zustand sollte die Gesetzesnovelle beenden.
In der Praxis war die Umsetzung der neuen Regelungen aber schwierig: Für wen und in welchem Umfang die Regelungen gelten, war zunächst unklar. Der Bundesgerichtshof hat jetzt mit zwei Urteilen einen Teil der offenen Fragen geklärt.
Nutzung der Immobilie ist maßgeblich
Ungeklärt war zunächst, wann eine Immobilie unter den Begriff "Einfamilienhaus" fällt. Eine Einordnung, die im Einzelfall durchaus Probleme bereiten kann. Im ersten Verfahren, das der BGH heute entschieden hat, ging es um eine Stadtvilla, die mit einem Anbau versehen war. Der Anbau wurde in der Vergangenheit für gewerbliche Zwecke genutzt. Laut BGH handelt es sich bei der Immobilie dennoch um ein Einfamilienhaus. Maßgeblich hierfür sei, ob der Käufer das Haus zum Wohnen nutzen möchte, und nicht, ob eine gewerbliche Nutzung grundsätzlich möglich ist.
Grundsatz der hälftigen Teilung gilt immer
Im zweiten Verfahren kam der Bundesgerichtshof zum Ergebnis, dass es unerheblich ist, wer den Maklervertrag abschließt und wie die Zahlung der Maklerprovision erfolgt: Auch wenn der Käufer für die Zahlung der Maklerkosten im Gegenzug einen niedrigeren Kaufpreis zahlt, liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung vor. Damit soll jegliche Form der Abwälzung der Maklerprovision auf den Käufer verhindert werden.
Bessere Anwendung in der Praxis
Die heutigen Entscheidungen des Gerichts tragen dazu bei, dass die neuen Regelungen zukünftig auch in der Praxis besser umgesetzt werden können. Bislang war es für die Beteiligten oftmals schwierig zu beurteilen, wann der Grundsatz der hälftigen Teilung verletzt ist. Das hat der Bundesgerichtshof weiter konkretisiert und so die Rechte der Verbraucherinnen und Verbraucher beim Haus- und Wohnungskauf gestärkt.
Aktenzeichen: I ZR 32/24; I ZR 138/24